В начало | Статьи | Книги | Связь
С. Сивец, кандидат технических наук, заслуженный эксперт-оценщик УОО (г. Запорожье, Украина)
Л. Баширова, ведущий оценщик Украины, исполнительный директор Центра «БИЗНЕСИНФОРМ»
Л. Фоменко, сертифицированный аудитор

Справедливая стоимость активов и экспертная оценка

Известно, что понятие справедливой стоимости в практике бухгалтерского учёта появилось недавно в связи с вступлением в действие с 01.01.2000 года Закона Украины «О бухгалтерском учёте и отчётности в Украине» от 16.07.1999 года №996-XIX, и введением Национальных положений (Стандартов) бухгалтерского учёта (далее по тексту П(с)БУ).

Согласно П(с)БУ «справедливая стоимость» — это сумма, по которой может быть осуществлён обмен актива, или оплата обязательств в результате операций между осведомлёнными, заинтересованными и независимыми сторонами.

В настоящее время в соответствии с требованиями стандартов бухучёта необходимо определять справедливую стоимость основных средств (П(с)БУ7), нематериальных активов (П(с)БУ8) и запасов (П(с)БУ9) для получения достоверной и объективной информации при их оценке и переоценке.

Анализу стандартов бухучёта, понятию справедливой стоимости основных средств, нематериальных активов и запасов уже посвящено много статей аудиторов в различных периодических изданиях, специализирующихся на проблемах бухгалтерского учёта и отчётности. И это отрадно, если бы не некоторые «но»…

Во-первых, некоторые авторы делают вывод, что термин «справедливая стоимость» аналогичен термину «рыночная стоимость». Это утверждение можно принять, но лишь частично, так как в приложении к П(с)БУ19 уже указано, что в качестве справедливой стоимости в зависимости от объектов её определения могут выступать рыночная стоимость, восстановительная стоимость за вычетом суммы износа, так называемая «текущая рыночная стоимость» и т. п. К этой проблеме мы вернёмся позже.

Во-вторых, при рассмотрении вопросов, связанных с определением численных значений справедливой стоимости, начинаются пространные рассуждения о необходимости существования активного рынка, описываются требования к такому рынку; при переоценке активов предлагается опираться на соответствующую информацию в статистических сборниках, прайс-листах, других подобных информационных источниках. Возникает вопрос: а что же делать при отсутствии такой информации?

В-третьих, при оценке износа активов изобретаются методы, назвать которые рыночными можно лишь с большой натяжкой.

Но самое печальное заключается в том, что, изобретая «оценочный велосипед», авторы статей утверждают, что это делается потому, что в Украине сегодня отсутствуют нормативные акты, на основании которых можно было бы определять справедливую стоимость. Это уже совершенно неверно и свидетельствует о том, что авторами-аудиторами полностью игнорируется тот факт, что во всём мире, наряду с аудиторской деятельностью, существует другая — оценочная деятельность, которая с 1995 года официально и успешно развивается в Украине.

Мировая практика оценки имущества осуществляется в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), представляющими собой свод базовых определений, связанных с оценкой, и основополагающих принципов осуществления профессиональной оценочной деятельности.

В Международных стандартах оценки дано определение рыночной стоимости как основной базы оценки (МСО 1), приведены базы оценки, отличные от рыночной стоимости (МСО 2), изложены правила оценки в целях финансовой отчётности (МСО 3), ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств (МСО 4). Среди многих достоинств Международных стандартов оценки следует отметить одно, связанное с темой данной статьи: в каждом из упомянутых стандартов оценки подробно описана взаимосвязь с Международными стандартами бухгалтерского учёта.

На базе Международных стандартов оценки разработаны Европейские и Национальные стандарты оценки недвижимости, в том числе и в Украине.

В данной статье не ставится цель подробного описания стандартов оценки (этому будет посвящена отдельная статья). Приведённое достаточно краткое изложение сути стандартов оценки необходимо лишь для того, чтобы показать связь бухгалтерского понятия справедливой стоимости с оценочными понятиями рыночной и нерыночной стоимости, а также дать определения различным категориям оценочной стоимости и показать возможности принятия различных подходов и методов их расчёта.

В Нормах профессиональной деятельности оценщика, утверждённых Советом Украинского общества оценщиков 11.04.1995 (выполняющих в настоящее время роль стандартов оценки), и разработанном Положении (Национальном стандарте) экспертной оценки недвижимого имущества дано определение понятия «экспертная оценка недвижимости» как «процесса определения стоимости недвижимости и связанных с ней прав, оценщиком (экспертом) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают процесс сбора и анализа данных, проведение расчётов и оформление результатов в виде отчёта и выводов». В этом и заключается суть экспертной оценки.

В результате определяется вид стоимости, которая в зависимости от цели оценки и типа объекта недвижимости подразделяется на две базы — рыночную и нерыночную. Рыночная база оценки недвижимости включает определение рыночной стоимости и рыночной стоимости при существующем использовании.

Рассмотрим виды рыночных стоимостей.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная сумма, за которую может быть осуществлён переход права собственности от продавца к покупателю на дату оценки после адекватного маркетинга, при условии, что каждая из сторон действует со знанием дела, экономично взвешенно и без принуждения.

Рыночная стоимость недвижимости не включает затраты, связанные с обеспечением купли-продажи и всех связанных с такой сдачей налогов.

Рыночная стоимость как база оценки применяется при наличии следующих условий такой возможной сделки:

При определении рыночной стоимости предполагается, что недвижимость функционирует в соответствии с принципом наиболее эффективного её использования.

В отдельных случаях в качестве базы оценки рыночной стоимости может выступать рыночная стоимость недвижимости при условии существующего использования, под которой подразумевается рыночная стоимость объекта оценки, определённая при допущении, что его дальнейшее использование будет осуществляться тем же самым способом, что и на дату оценки, независимо от того, является ли существующее использование на дату оценки наиболее эффективным.

Нерыночные базы оценки недвижимости включают определение таких видов стоимости как инвестиционная стоимость, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей!), страховая стоимость, налоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость и специальная стоимость. Рассмотрим эти виды стоимостей подробнее.

Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости, определённая исходя из конкретных условий и цели инвестирования. Стоимость недвижимости при условии компенсации выполненных неотделимых улучшений в случаях, предусмотренных законодательством или договором сторон, также является инвестиционной стоимостью.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это денежная сумма, которая может быть получена в случае необходимости продажи объекта на рынке в срок, значительно более короткий, чем среднерыночный срок экспозиции объектов подобного типа, или при условии вынужденной продажи объекта. Эта стоимость не учитывает затраты, связанные с подготовкой объекта к продаже, его сохранением, охраной и т. п.

Стоимость ликвидации — это текущая стоимость, которую ожидается получить за недвижимость (кроме земли), исчерпавшую срок полезной жизни в соответствии с её установленной целью (функцией), или в случае её отчуждения путём разборки компонентов. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых или чистых доходов, которые могут быть получены от реализации недвижимости как единого целого, либо от реализации материалов, из которых состоят отдельные компоненты. Эта база оценки предполагает проведение экспертной оценки недвижимости не для её дальнейшего использования в соответствии с её функциональным назначением.

Страховая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определённая в соответствии с условиями договора страхования (полиса).

Налоговая стоимость — это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определённым законодательством о налогообложении.

Восстановительная стоимость — это текущая стоимость создания нового объекта недвижимости, совершенно идентичного объекту экспертной оценки с учётом рыночных условий строительства, действующих на дату оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание адекватной объекту оценки недвижимости замены, которая определена в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения — это совокупная величина рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании (или земельного участка, который может служить адекватной заменой) и стоимости замещения улучшений земельного участка (зданий, сооружений и т. п.), которые на ней расположены, за вычетом всех видов износа (обесценивания).

Потребительная стоимость — стоимость, которую имеет недвижимость для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, то есть это стоимость взноса, который конкретная недвижимость вносит в стоимость того предприятия, частью которого она является, без учёта наиболее эффективного использования этой недвижимости или величины той денежной суммы, которая может быть получена от её продажи.

Специальная стоимость недвижимости — это сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которую может заплатить потенциальный покупатель с особенным интересом к этому объекту. Специальная стоимость является нерыночной и рассчитывается в отдельных случаях при наличии определённых обстоятельств, таких как уникальное месторасположение объекта, его особенности связи (физической, функциональной, экономической) с другими объектами недвижимости, или при наличии временных чрезвычайных рыночных условий.

Мы привели определения отдельных видов оценочной стоимости применительно к объектам недвижимости. Аналогичные виды стоимости присущи практически всем категориям активов, в том числе и нематериальных.

Далее у бухгалтера возникает естественный вопрос: какой вид оценочной стоимости выбрать в том или ином случае, и особенно при установлении справедливой стоимости при оценке и переоценке основных средств, нематериальных активов и запасов в связи с внедрением стандартов бухгалтерского учёта на предприятии?

Постараемся разобраться и с этой проблемой.

Применение того или иного вида стоимости при экспертной оценке активов в основном зависит от цели оценки.

Упомянутый ранее Национальный стандарт экспертной оценки указывает на то, что основными базами оценки, которые применяются оценщиками при экспертной оценке (переоценке) недвижимости и других активов с целью её отражения в бухгалтерском учёте (в соответствии с требованиями законодательства о бухгалтерском учёте), являются: рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании, восстановительная стоимость, стоимость замещения, остаточная стоимость замещения, стоимость ликвидации. Ни в коем случае нельзя применять потребительную стоимость для корректировки стоимостных данных по основным фондам при их переоценке и использовать её как основу для отображения справедливой стоимости в бухгалтерском учёте.

При экспертной оценке недвижимости с целью расчёта арендной платы в качестве базы оценки преимущественно используется рыночная стоимость и рыночная стоимость при существующем использовании. В некоторых случаях при оценке с целью расчёта арендной платы с учётом уникального месторасположения объекта используется нерыночная база оценки — специальная стоимость.

Экспертная оценка объектов недвижимости и других активов, которые передаются под залог, может осуществляться исходя из их ликвидационной стоимости. При этом оценщик прогнозирует значение ликвидационной стоимости на дату, когда возможен переход права собственности на объект залога к залогодателю, исходя из условий кредитного соглашения, а затем выражает стоимость в текущей денежной сумме на дату оценки. По требованию кредитора, при составлении кредитных соглашений в качестве базы оценки может использоваться также и рыночная стоимость.

При оценке объектов специального назначения, которые, как правило, не продаются на открытом рынке и, естественно, не имеют рыночного спроса, в качестве базы оценки используется остаточная стоимость замещения.

При заключении договоров страхования, если другое не предусмотрено условиями такого договора, в качестве базы оценки предположительно используются стоимость замещения или восстановительная стоимость.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что проблема определения справедливой рыночной стоимости различных категорий активов хоть и является достаточно сложной расчётно-аналитической задачей, но вполне разрешима, если к этой работе привлекается опытный Эксперт по оценке — юридическое лицо, в составе которого должны работать оценщики — физические лица, имеющие соответствующую подготовку, достаточный опыт и сертификационный документ на право проведения работ по экспертной оценке недвижимости, имущественных прав и бизнеса. Для разрешения этой проблемы в оценочной практике разработан и широко применяется целый арсенал подходов, методов и оценочных процедур и приёмов, но это уже тема следующей статьи.

Многие прогрессивные предприятия уже сегодня создали комиссии по оценке и переоценке основных средств, привлекая к этой работе квалифицированных оценщиков. Однако далеко не все руководители предприятий и особенно учётно-бухгалтерских служб предприятий (даже крупных) осознали актуальность проблемы и необходимость приведения стоимости активов к их реальной стоимости. Так, имел место случай, когда на предложение по переоценке активов последовало примерно такое заявление: «У нас стоимость всех активов справедливая, так нам сказал наш аудитор».

Ни для кого из руководителей предприятий и руководителей бухгалтерских служб не секрет, что так называемая «стоимость большинства активов», приведённая в балансе и полученная в результате неоднократных индексаций и применения далёких от совершенства методов начисления амортизации, уже давно ничего общего не имеет с их реальной стоимостью, а тем более «справедливой стоимостью» в формулировке новых Стандартов бухгалтерского учёта.

Исходя из нашей достаточно богатой практики, как массовой, так и экспертной оценки предприятий (а мы провели оценку более 120 крупных и средних предприятий), можно с абсолютной уверенностью утверждать, что на большинстве из них стоимость значительной части активов не соответствует ни одному из видов оценочной стоимости. И это не вина, а объективная беда предприятий Украины.

Сегодня с принятием Закона «О бухгалтерском учёте и отчётности в Украине» и введением Национальных стандартов бухгалтерского учёта государство даёт предприятиям уникальный шанс навести порядок в бухгалтерско-финансовой сфере деятельности, что необходимо при возможном получении кредитов, инвестировании средств в предприятие, расчёте арендной платы, страховании и в других случаях. Не воспользоваться этой возможностью в настоящее время было бы крайне неразумно.

Задача квалифицированного и эффективного реформирования бухгалтерского учёта и финансовой отчётности на предприятии является двуединой, в решении которой должны участвовать две стороны — оценщик и аудитор.

Основная задача оценщика заключается в идентификации объекта экспертной оценки и связанных с ним прав; установлении цели оценки и возможного использования её результатов; в чётком определении вида стоимости, выбранного для оценки и обосновании правильности такого выбора; проведении расчётов стоимости объекта с учётом выявленных и принятых возможных особых обстоятельств и ограничений; составлении отчёта об оценке объекта и предоставлении его предприятию.

Основная задача аудитора заключается в том, чтобы совместно с бухгалтерской службой предприятия правильно отразить проведённые хозяйственные операции (оценку и переоценку активов) в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности.

Не стоит ни одной из сторон «тянуть одеяло на себя», в противном случае, как показывает наша практика, ничего хорошего не получается, а допускаемые промахи и ошибки лишь отрицательным образом сказываются на качестве реформированного бухгалтерского учёта. Как уже изложено ранее, в Международных стандартах оценки чётко указано на взаимосвязь оценочных и аудиторских процедур, а в Европейских стандартах оценки недвижимости этому вопросу посвящён целый раздел (раздел 3.0.3) «Отношение оценщика имущества с аудитором», в котором говорится о необходимости установления тесных рабочих контактов между оценщиком и аудитором при выполнении оценки для составления финансовой отчётности, но ни в коем случае не подменой одним из них функций другого.

Приведём выдержку из статьи заслуженного оценщика Украины и большого друга аудиторов Якова Маркуса, который, отвечая на вопрос аудитора «может ли хороший аудитор стать хорошим оценщиком?», сказал: «Да, но только в том случае, когда правое и левое полушарие мозга аудитора будут работать независимо.», что практически невозможно. Если отнести это же высказывание и к оценщику, то мы полностью согласны с уважаемым мэтром оценки.

Но самое главное — это чтобы во главе работы стоял грамотный и инициативный руководитель бухгалтерской службы предприятия, которой смог бы совместно с оценщиком и аудитором эффективно организовать работу по реформированию бухгалтерского учёта и финансовой отчётности.


Следующая статья:
«Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика»
В начало | Статьи | Книги | Связь

© ООО Центр «БИЗНЕСИНФОРМ», 2003-2015