В начало | Статьи | Книги | Связь

Оценка имущества — не парадокс, а реальность, основанная на законодательной базе

Ответ на статью Е. Матвеевой «Приватизация: и рынок парадоксов друг…» в газете «Перекур» от 27.02.2003 г. и статью Е. Шаламовой «Корову свою не продам никому» в газете «Индустриальное Запорожье» от 04.02.2003 г.

Принятие Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее — Закон об оценке) в значительной мере способствовало широкому признанию этой деятельности со стороны государственных органов власти, органов местного самоуправления и различных слоев украинского общества.

Нравится это кому-то или нет, но профессиональная оценочная деятельность в настоящее время занимает одно из ведущих мест на рынке услуг, связанных с защитой и оборотом прав собственности. Наряду с другими участниками этого рынка (юристами, аудиторами, риэлторами, специалистами по ценным бумагам), оценщики уже на самой ранней стадии обеспечивают защиту прав собственности путем проведения независимой оценки их стоимости, исходя из принципа полезности оцениваемой собственности для общества или отдельного обладателя этих прав. Во всём мире, в том числе и в Украине, считается, что только независимая оценка может обеспечить профессиональное и объективное определение стоимости всех видов имущества любой формы собственности.

Однако в последнее время представители некоторых СМИ (газеты «Индустриальное Запорожье», «Перекур» и др.) почему-то пытаются оспаривать этот постулат, что и побудило нас, как членов самой многочисленной и признанной государством профессиональной организации специалистов по оценке — Украинского Общества Оценщиков — выступить с этой публикацией.

Так, например, в статье Е. Матвеевой «Приватизация: и рынок парадоксов друг…» («Перекур» от 27.02.2003) более чем странно звучит вопрос, якобы заданный депутатами, а может быть и автором статьи: «Где гарантии того, что определённая оценщиком стоимость объекта окажется соответствующей действительности?..». От такой формулировки вопроса попахивает откровенной демагогией. Прежде всего, какой «действительности» должна соответствовать стоимость объекта? В оценочной терминологии такое понятие отсутствует. Вообще же заданный вопрос аналогичен вопросу: «Где гарантии того, что, отправляясь в поездку на автомобиле, вы без аварии доедете до места назначения?» Всё, наверное, зависит от опыта, профессионализма водителя, состояния автомобиля, дороги и других факторов. В случае с определением величины стоимости такую гарантию обеспечивает соблюдение требований Закона об оценке и других нормативно-правовых документов, в соответствии с которыми к оценке не может быть допущено случайное лицо, не несущее никакой ответственности за свои действия. В круг обязанностей оценщиков и субъектов оценочной деятельности входит соблюдение требований Закона и нормативно-правовых актов по оценке имущества. В Разделе 5 Закона об оценке чётко изложены обязанности и ответственность оценщиков и субъектов оценочной деятельности за недостоверность или необъективность оценки имущества. Может быть, этой информацией депутаты и не владели, но Е. Матвеева, автор статьи, просто обязана всё это знать, так как сама имеет сертификат оценщика и зарегистрирована в Государственном реестре оценщиков. Она также должна знать, что стоимость не всех улучшений, внесённых арендатором в недвижимое имущество, вычитается из стоимости объекта при выкупе, а только та часть, которая обеспечила прирост рыночной стоимости. Поэтому стоимость бассейна с живыми рыбками посреди зала вряд ли следует вычитать из стоимости объекта.

Другим примером негатива по отношению к оценщикам является статья Е. Шаламовой «Корову свою не продам никому» («Индустриальное Запорожье» от 04.02.2003), в которой автор пытается ввести в заблуждение читателя, в том числе и депутатов, с прискорбием сообщая им о том, что «в процессе установления стоимости продаваемых объектов депутаты горсовета — ну так уж сложилось — участия не принимают». Так не «сложилось» — этого требует Закон об оценке. И если депутаты не принимают участия в оценке, то правильно делают, если не хотят нарушить Закон об оценке, в статье 7 которого указано, что при отчуждении государственного и коммунального имущества неконкурентными способами его оценка должна быть обязательно независимой. В соответствии со статьей 3 этого же Закона независимой оценкой имущества считается оценка имущества, проведённая субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования, который получил Сертификат субъекта оценочной деятельности согласно Закону об оценке. В статье также приведена цитата из обращения депутатов к городскому голове, в котором сказано, что «коммерческая стоимость одного квадратного метра недвижимости в г. Запорожье колеблется от 1000 до 5000 грн.». К сожалению, нам, как сертифицированным оценщикам, зарегистрированным в Государственном реестре оценщиков Украины и имеющим право заниматься практической оценочной деятельностью, неизвестно понятие «коммерческой стоимости», величина которой может и быть 5000 грн. за 1 квадратный метр. Что же касается рыночной стоимости одного квадратного метра объектов коммерческой недвижимости, то, как показывает анализ, едва ли её величина может достигать 5000 грн. даже в центре нашего города. Если уж и говорить о величине стоимости, то следует помнить, что она может существенно отличаться на первичном (сложившимся при приватизации) и вторичном (совершенно свободном от ограничений первичного) рынках недвижимости.

В заключение мы лишь хотим сказать о том, что с вступлением в силу Закона об оценке обязанности и ответственность оценщиков и субъектов оценочной деятельности значительно возросли (вплоть до уголовной ответственности), усилился контроль за их профессиональной деятельностью и этикой поведения как со стороны государства, так и со стороны общественных организаций. Но, с другой стороны, Закон об оценке, предоставив оценщикам определённые права, остановил любителей всех уровней, невзирая на лица и звания, помахать шашкой по головам оценщиков. Сегодня никто не вправе бездоказательно обвинить оценщика или субъекта оценочной деятельности в необъективности оценки и некорректности результатов. Для этого Законом об оценке предусмотрена процедура рецензирования отчётов об оценке, которую в профессиональных организациях выполняют Экспертные советы. В Украинском Обществе Оценщиков созданы центральный и региональные Экспертные советы, которые имеют право рецензировать отчёты об оценке, представленные любыми физическими или юридическими лицами, у которых эти отчёты находятся на законных основаниях. Такой Экспертный совет работает и в Запорожском регионе. Оценщики, являющиеся членами Украинского Общества Оценщиков, обязаны ежегодно предоставлять свои отчёты на рецензирование. Такая ежегодная проверка отчётов положительно сказывается на качестве оценочных работ. Это требование, кстати, не касается оценщиков, не состоящих в профессиональной организации и находящихся, как мы это называем, в свободном плавании. Качество работ последних оставляет желать много лучшего, что и создаёт иногда негативный имидж всем специалистам, работающим в сфере оценки имущества.

Украинское Общество Оценщиков и его Запорожское региональное отделение являются открытыми профессиональными организациями, готовыми оказывать практическую, консультационную и любую другую помощь, связанную с оценочной деятельностью в Украине и регионе по просьбам физических и юридических лиц, в том числе органов местного самоуправления, депутатского корпуса. Мы лишь хотим чтобы это сотрудничество носило доброжелательный и открытый характер.

Правление Запорожского регионального отделения Украинского Общества Оценщиков

В начало | Статьи | Книги | Связь

© ООО Центр «БИЗНЕСИНФОРМ», 2003-2015