В начало | Статьи | Книги | Связь
С. Сивец, кандидат технических наук, заслуженный эксперт-оценщик УОО (г. Запорожье, Украина)

Как сдать «экзамен совести» или О проблеме согласования результатов оценки (доклад на международной конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003 г., г. Алушта)

В международных и национальных действующих нормативных и методических положениях об оценке однозначно присутствует требование о необходимости применения при определении стоимости имущества методов в рамках трёх общепризнанных подходов — затратного, сравнительного и доходного. Естественно, что перед каждым оценщиком, соблюдающим эти требования, объективно автоматически возникает проблема согласования результатов оценки, полученных с применением различных методов в рамках трех подходов. Мы решили более пристально рассмотреть эту проблему, так как у определённой части украинских оценщиков, по их заявлению, такой проблемы как бы не возникает, хотя на самом деле это весьма актуальная и очень непростая в решении задача.

Прежде всего, мы решили проанализировать, как предлагают решать эту проблему западные, в частности, американские, оценщики, на книгах которых многие из нас получили своё оценочное образование.

В популярной монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трёх подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющемся целью оценки. Оценщик должен чётко определить характер и объём заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме.[1, с. 22]. Кроме того, предлагая «взвешивать» значимость и приемлемость, автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В другой не менее популярной книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: Согласование — это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных с применением трёх подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчёты для разработки вероятностного распределения. [2, с. 31]. Опять-таки, кроме того, что не рекомендуется брать среднеарифметическое значение стоимости, а предлагается использовать методы статистики при получении единого окончательного результата стоимости, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку её качества и объёма, установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трёх результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчёте приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними. [3, с. 153]. Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость, это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат — это всё-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учётом используемого стандарта (базы) оценки. [4, гл. 13, с. 16].

Аналогичное суждение высказывается в другой книге — «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Фишмен Дж., Пратт Ш. П., Грифитт К., Уилсон К.): Для получения оценки стоимости консультанты (то бишь оценщики) часто используют два или более метода. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки. Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок полученных в конкретном исследовании для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки [5, с. 271]. Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощённо-примитивной моделью учёта влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причём в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаёте этому методу?». Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат — менее корректным. В данном случае, недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьёзное внимание, о чём свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий [6, 7, 8], публикации в периодической печати [9] и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но тут же делается оговорка, что эти коэффициенты сугубо экспертные, то есть получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика [6, с. 157]. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов, в пособии не излагается.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учётом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика [7, с. 237]. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой, [8]) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан. Как можно понять из приведённых примеров, алгоритм метода заключается в том, что вначале каждый из оценочных методов сам оценивается по совокупности факторов показателей (достоверность и полнота информации, способность учёта конъюнктуры рынка и т. д.), затем определяется средневзвешенный показатель достоверности каждого оценочного метода, на основании чего и вычисляется стоимость объекта как сумма взвешенных стоимостей, определённых по результатам каждого.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и её возможные решения» [9], в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства — факторы, влияющие на надёжность результатов оценки полученных различными, например, тремя методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщённое значение стоимости.

Таким образом, подводя итоги анализа литературных источников, можно сделать вывод, что согласование результатов оценок — это сложный, трудоёмкий и методологически неоднозначно определённый процесс. Видимо, учитывая всё это, Фридман и Ордуэй назвали процесс согласования результатов экзаменом совести [2, с. 31].

Как же обстоят дела со сдачей этого экзамена совести в среде украинских оценщиков? Практика рецензирования отчётов об оценке в нашем регионе, беседы с ведущими оценщиками других регионов, представителями Фонда госимущества Украины показывают, что подавляющее большинство оценщиков в Украине в своих отчётах об оценке имущества игнорирует процедуру согласования результатов, полученных различными методами в рамках методологических подходов, заменяя эту процедуру только выбором результата стоимости, полученного с применением какого-либо одного метода, который по его (оценщика) мнению, с учётом всей специфики объекта, даёт наиболее достоверный результат. Как следует из только что сделанного анализа авторитетных литературных источников, такой подход допустим, но больше как исключение, чем как правило. Реалии свидетельствуют о том, что в украинской оценочной практике делается всё наоборот.

По нашему мнению, такое положение с согласованием вызвано двумя взаимосвязанными причинами. Во-первых, тем, что представители Фонда госимущества относительно негативно относятся к процедуре весового согласования результатов, что и вынуждает оценщиков, выполняющих заказы Фонда по оценке имущества, игнорировать процедуру согласования. К этой группе оценщиков отношу и себя, и коллег по фирме, но только по работам, выполняемым для ФГИУ. Во-вторых, сами оценщики, одни — не желая, другие — не всегда умея провести грамотное согласование результатов на основе вероятностного взвешивания показателей значимости и приемлемости того или иного метода при оценке конкретного вида имущества, часто сами избегают применения этой процедуры, ограничиваясь каким-либо одним результатам, что и порождает первую причину. Более того, некоторые оценщики-члены УОО, выступающие как лекторы на базовых курсах и курсах повышения квалификации, высказываются о недопустимости проведения процедуры согласования результатов и пропагандируют выбор в качестве конечного результата стоимости результат, полученный по какому-либо одному методу. Видимо, у этих оценщиков-лекторов проявляется комплекс «самооценённой полноценности», из-за которого они не удосуживаются читать и анализировать иностранную научно-методическую литературу по оценке, а пользуются при оценке (и в лекциях) примитивно-ремесленническим инструментарием. Справедливости ради следует отметить, что в украинской оценочной деятельности появляются публикации, посвящённые проблеме согласования результата. Так, в «Государственном информационном бюллетене о приватизации» №9 за 2000 г. напечатана статья В. К. Денисенко (г. Ужгород) «Согласование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости». В принципе, автор предлагает согласовывать результаты оценки различными методами при помощи коэффициентов доверия к применяемым методам, что методологически аналогично упоминавшемуся ранее методу анализа иерархии, применяемого российскими оценщиками. Факт появления такой публикации можно было бы считать позитивным и полезным моментом для украинских оценщиков если бы не одно «но». Оно заключается в том, что автор не только пренебрёг мировым опытом в вопросах согласования результатов, но и перевернул весь этот опыт с ног на голову. Он пишет, что в странах с рыночной экономикой результаты оценки, полученные разными методами, действительно могут и должны мало отличаться — не более чем на 10-15%, а следовательно, процедуру согласования можно свести к определению среднеарифметического результата применённых методов. Именно поэтому вопрос согласования результатов не является актуальным для западных экспертов и не нашёл отображения в зарубежной научно-методической литературе по оценке. [10, с. 77]. Это чудовищно! Автор либо не читал эту самую «зарубежную литературу», либо делает вид, что не читал. Из только что приведённого анализа следует, что это всеобщая проблема, а вовсе не украинская, как пытается представить оценщик. Видимо, автор также страдает упомянутым выше комплексом «самооценённой полноценности».

Теперь рассмотрим морально-этический аспект выбора одного результата оценки из нескольких в качестве итогового. В этом случае возникает вопрос: зачем оценщик тратит силы и время на получение результатов оценки по трём подходам, если в конце он утверждает, что два из них являются заведомо плохими по сравнению с третьим и их вообще нельзя учитывать в итоговой стоимости? Мы, видимо, хотим свою учёность показать? Но парадокс заключается ещё и в том, что сторона, принимающая или рецензирующая отчёт об оценке, часто выдаёт замечания, требует предоставления дополнительной информации, а иногда и направляет отчёт на доработку по тем методам оценки, результаты которых вообще не принимались во внимание при установлении итоговой стоимости имущества. Это называется симуляцией деятельности, как со стороны оценщика, так и со стороны лиц, принимающих отчёт. Кроме того, игнорируя результаты оценки другими подходами по сравнению с третьим, мы допускаем серьёзную логическую ошибку. Видимо, разумно предположить, что в каждом результате оценки, полученном тем или иным методом, содержится как ошибочная, так и правильная составляющая, и дело лишь в их пропорциях в общем результате. Поэтому представляется неразумным игнорировать эту правильную составляющую, какую бы относительную величину она ни составляла в конечном результате. Какой же выход? Сегодня мы предлагаем на суд оценочной общественности некоторые наработки, способствующие, в определённой мере, решению проблемы согласования с наименьшей, по нашему мнению, степенью субъективизма.

Итак, определив результаты расчёта стоимостей, полученные с использованием различных методов оценки, мы, прежде всего, пытаемся установить меру разброса этих результатов, для чего можно пользоваться некоторыми статистическими показателями. Одним из таких показателей является относительное отклонение результатов (1).

(1)(1) δ = (С2 − С1) ÷ C1 · 100%,

где:

δ — относительное отклонение, %;
С1, С2 — результаты определения стоимости различными методами.

Практика показывает, что допустимая величина отклонения составляет 15-20%. Такие допустимые величины отклонений совпадают с мнением, изложенным в книге по оценке недвижимости под редакцией Дж. К.  Эккерта.

Другим статистическим показателем, представляющим относительную меру разброса всего множества полученных значений стоимости, является коэффициент вариации (2):

(2)(2)(2)

где:

V — коэффициент вариации, %;
Сi — результат определения стоимости i-м методом;
_
С — среднее значение результатов определения стоимости различными методами;
k — количество использованных в процессе оценки методов.

Данный показатель, благодаря его безразмерности, также можно использовать при сравнении вариации результатов оценки различных объектов. Отвечая на вопрос — какую величину коэффициента вариации полагают приемлемой, можно сказать, опираясь на результаты практического опыта, что если значение данного показателя не превышает 10%, то отклонения полученных результатов можно считать допустимыми.

И вот теперь, когда отобраны относительно близкие результаты, перед оценщиком встаёт проблема согласования. В такой ситуации некорректно устанавливать величину итоговой стоимости по результатам лишь одного из использованных подходов (методов), т. к. при этом полностью игнорируются другие результаты. По нашему глубокому убеждению, итоги каждого из трёх подходов содержат как достоверную, так и ошибочную составляющие, о чём мы уже сказали. Соотношение между этими составляющими не постоянно, оно определяется многими факторами, начиная от вида оцениваемого имущества и заканчивая уровнем квалификации оценщика.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

В учебно-методической переводной и российской литературе, периодических изданиях, наиболее часто предлагается наивно-упрощённая процедура согласования результатов, заключающаяся в присвоении каждому результату стоимости определённого удельного веса надёжности этого результата и определении средневзвешенного результата по формуле (3):

(3)(3)Сср.вз.=Σ Сi · gi , i=1…k,

где:

Сср.вз. — средневзвешенный результат стоимости, ден. ед.;
Сi — результат определения стоимости i-м методом;
gi — удельный вес надёжности результата по i-му методу;
Σgi=1 — сумма удельных весов.

Иногда эта процедура слегка усложняется путём присвоения рангов с последующим нормированием этих рангов в коэффициенты весомости. Но такой примитивный подход к согласованию результатов, хотя и выгодно отличается от подхода, основанного на выборе единственного результата, полученного по какому-либо одному методу, ещё в достаточно большей мере основан на субъективном мнении оценщика.

Мы бы хотели предложить вашему вниманию методику определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, в основу которой положен метод анализа иерархий (МАИ). Метод анализа иерархий, предложенный Т. Л. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.

Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Процесс декомпозиции предполагает построение дерева иерархий, включающее цель, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы, формирующие самый нижний иерархический уровень. На рисунке 1 вашему вниманию предлагается дерево иерархий для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта тремя общепризнанными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Как видно из рисунка, нами предложена двухуровневая система анализируемых критериев. На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация и методология расчёта. На втором уровне находятся критерии, характеризующие качество каждого из выделенных факторов.

дерево альтернатив

Рисунок 1.

На наш взгляд, качество исходной информации в оценке определяется её полнотой, достоверностью и соответствием требованиям рыночной стоимости. Именно эти критерии и указаны на дереве иерархий во втором уровне, под исходной информацией. Основными критериями качества для использованной методологии при расчётах стоимости по нашему мнению являются:

Данные критерии качества указаны на дереве иерархий во втором уровне под методологией расчёта.

Конечно же, можно было бы указать более развернутый перечень факторов влияющих на достоверность определения рыночной стоимости, но это привело бы к значительному повышению трудоемкости последующих вычислительных процедур.

Следующим этапом в методе анализа иерархий является процесс построения матриц парных сравнений альтернативных вариантов по выделенным критериям. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Полученные суждения выражаются в целых числах с учётом девятибалльной шкалы. Преимущества именно этой шкалы качественных оценок отмечают многие исследователи, так как она позволяет наилучшим образом учесть степень отличия и имеет наименьшее среднеквадратическое отклонение. Более подробно о шкалах измерений и матрицах рассказано в другой нашей статье.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующими соображениями:

Таблица 1. Шкала качественных оценок "1-9"
Градация результатов сравненияЗначение
порядковой
шкалы "1-9"
Равенство1-2
Незначительное преимущество3-4
Значительное преимущество5-6
Явное преимущество7-8
Абсолютное преимущество9

Таким образом, перед оценщиком ставится задача проанализировать при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным шести критериям второго уровня. Результатом такого анализа являются шесть матриц парных сравнений размерностью 3×3, т. к. рассматриваются три альтернативы (результаты затратного, сравнительного и доходного подходов).

Справедливости ради необходимо заметить, что процесс заполнения матриц парных сравнений, несмотря на кажущуюся тривиальность, является довольно трудоёмкой процедурой. Но сложности на этом этапе заключаются не в громоздких расчётах, а в многообразии анализируемой информации. Например, при анализе полноты исходной информации, использованной в рамках каждого из подходов, оценщику необходимо ответить на вопрос: исходные данные какого из подходов были наиболее полными? Естественно, что понятие полноты для различных подходов определяется различными требованиями.

Полнота исходных данных для затратного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

Полнота исходных данных для сравнительного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

Полнота исходных данных для доходного подхода определяется наличием, например, следующей информации:

Конечно, при заполнении матриц парных сравнений определённая доля субъективизма присутствует. Но объективность конечного результата определения весовых коэффициентов обеспечивается за счёт полностью формализованных процедур, а именно расчёта отношения согласованности суждений. Обычно в качестве допустимого используется значение отношения согласованности на уровне 10%. Если для какой-либо матрицы парных сравнений это отношение превышает 0,1, то это свидетельствует о существенном нарушении логичности суждений, допущенном оценщиком при заполнении матрицы, поэтому оценщику предлагается пересмотреть данные, использованные для построения матрицы, чтобы улучшить согласованность. Такая процедура предполагает заранее неизвестное число итераций пересмотра и изменения значений в матрицах парных сравнений с повторной проверкой на согласованность — до тех пор, пока не будет достигнут допустимый уровень согласованности оценок.

Заключительным этапом в рассматриваемом методе является осуществление иерархического синтеза в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев. Вычислительные процедуры данного этапа базируются на понятиях векторной алгебры, что, конечно, потребует от оценщика определенных математических навыков.

Рассмотрим использование предложенного метода на примере.

Требуется определить рыночную стоимость встроенно-пристроенного помещения магазина, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного дома в серединной части города. Учитывая, что функциональное назначение оцениваемых помещений согласно проекту соответствует его текущему использованию, а также то обстоятельство, что на рынке доходной недвижимости в данном городе максимальные цены продаж и сдачи в аренду характерны для помещений, предназначенных для размещения магазинов, можно однозначно утверждать, что текущее использование объекта оценки отвечает принципу наиболее эффективного использования.

В процессе оценки оценщик использовал три подхода. Дадим краткую характеристику исходной информации и использованной методологии оценки в рамках каждого из подходов.

В рамках затратного подхода был применён метод замещения, причём стоимость замещения определялась по сборнику УПВС №28 (табл. 57, п. 2б — жилые здания девятиэтажные кирпичные со встроенно-пристроенными предприятиями торговли). При оценке данного объекта использована процедура определения стоимости замещения с применением методического приёма по стоимости единичного показателя функционального аналога — 1 м2 полезной площади. Источником информации о техническом состоянии помещений, отдельных строительных конструкций и инженерных систем в данной работе послужили материалы натурного обследования, выполненного оценщиком с использованием визуальных методов исследования. В результате было установлено техническое состояние отдельных элементов с учётом сроков и условий эксплуатации, приведённое в Правилах оценки физического износа жилых зданий. Степень физического износа отдельных конструктивных элементов определялась в процентах путём сравнения признаков физического износа, выявленных в результате обследования, с их значением, приведённым в Правилах. Функциональный износ объекта оценки оценщик посчитал равным нулю, поскольку для данного объекта проектное назначение совпадает с наиболее эффективным. Величина внешнего износа также была принята равной нулю, т. к. никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, отмечено не было. Таким образом, совокупный износ объекта оценки равен физическому износу, который, в свою очередь, был определён оценщиком на уровне 35%. При оценке объекта затратным подходом оценщик, в соответствии с п. 44 раздела III Методики, учёл его местоположение, которое оценивается как право пользования земельным участком путем капитализации годового земельного налога.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа. Для построения регрессионной модели оценщиком были проанализированы данные Регионального отделения ФГИ Украины и Управления по делам приватизации городского совета по оценке приватизируемых объектов недвижимости за 2002-2003 гг. в данном городе. Из предоставленной информации были отобраны встроенные и встроенно-пристроенные объекты недвижимости, которые по конструктивно-планировочным характеристикам являются сопоставимыми с оцениваемым объектом. Оценщик провёл анализ резко выделяющихся наблюдений в полученной выборке. Если не удавалось устранить причину существенного отклонения наблюдений от среднего, то они просто исключались из дальнейшей обработки как нетипичные. В нашем случае, после проведения такого анализа, в выборке осталось 39 объектов из 47. Для построения регрессионной модели стоимости (в US$) 1 м2 общей внутренней площади (этот показатель был выбран как результирующий фактор) были рассмотрены основные ценоформирующие факторы:

В ходе анализа взаимосвязи перечисленных выше факторов с результирующим показателем отдельно анализировались качественные и количественные переменные. Для качественных признаков были построены таблицы сопряжённости, с помощью которых определялась их взаимосвязь со значением результирующей переменной. Для количественной оценки степени связи между результирующим показателем и количественными факторами были рассчитаны коэффициенты парной корреляции.

В результате анализа, для построения модели были отобраны переменные, влияние которых на значение результирующей переменной было наиболее существенным. Из количественных переменных таковой оказалась величина средневзвешенного физического износа. Из качественных признаков наиболее значимыми оказались месторасположение в черте города и особенности расположения в здании. Остальные факторы в модель не включались, так как не была подтверждена статистическая значимость степени их влияния на изменение значений результирующего показателя.

В результате исследования оценщиком была получена многофакторная мультипликативная регрессионная модель, отражающая зависимость стоимости 1 м2 (в US$) объекта недвижимости от перечисленных выше факторов. Оценка параметров регрессионной модели проводилась классическим методом регрессионного анализа — методом наименьших квадратов (1МНК), с помощью пакета Microsoft Excel™. Для проверки соответствия построенной регрессионной модели исходным выборочным данным были рассчитаны основные показатели качества для линеаризованной модели и проведена проверка значимости уравнения регрессии в целом. Используя полученную модель, оценщик рассчитал стоимость 1 м2 объекта по его характеристикам, то есть получил, так называемый, точечный прогноз. Причём полученная при этом стоимость является наиболее вероятной, так как уменьшено влияние случайных факторов. Точность этой оценки зависит от достоверности и представительности базы данных, а также от адекватности модели.

В рамках доходного подхода оценщик, исходя из анализа объёмно-планировочных характеристик объекта оценки и его технического состояния, отдал предпочтение методу прямой капитализации. Источником получения дохода для доходной недвижимости, в соответствии с общепринятой в оценочной практике процедурой, может являться арендная плата при гипотетической сдаче объекта оценки в аренду, т. к. в данном случае источник дохода непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым имуществом. Данное предположение предопределяет поступление равновеликих и равномерных платежей, ограниченных во времени только сроком экономической жизни объекта недвижимости, что и делает наиболее оправданным в данной ситуации применение метода прямой капитализации. В качестве базы для определения прогнозируемого чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта оценки использовались данные о рыночных ставках арендной платы, полученные в результате изучения рынка недвижимости в данном городе. При расчёте действительного валового дохода оценщик учитывал потери от неполной загрузки, связанные с поиском арендатора и невзысканных арендных платежей. Они определялись как процент от потенциального валового дохода, исходя из анализа рыночных данных по сданным в аренду площадям, средней оборачиваемости помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры), маркетингового периода торговых помещений. Для определения ставки капитализации применён метод кумулятивного построения, состоящий из установления безрисковой ставки и премий за все присущие объекту виды риска.

Итак, в процессе оценки были получены следующие результаты:

Проведём согласование полученных результатов, используя методику, в основу которой положен метод анализа иерархий. Декомпозиция проблемы проводилась в соответствии с деревом иерархий, изображённом на рис. 1, и включающем цель — рыночную стоимость, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы — результаты определения стоимости тремя подходами, формирующие самый нижний иерархический уровень. На следующем этапе необходимо построить (в соответствии с используемым деревом иерархий) матрицы парных сравнений альтернативных вариантов по выделенным критериям. Для каждого критерия, по которому проводится сравнение альтернатив, строятся обратно симметричные матрицы с использованием шкалы качественных оценок "1-9". При этом альтернативы сравниваются попарно.

На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация и методология расчёта. По нашему мнению, влияние выбора правильной методологии оценки на достоверность величины рыночной стоимости имеет незначительное преимущество перед качеством исходной информации, т. к. недостатки исходной информации можно частично нейтрализовать за счёт выбора соответствующего метода расчёта, а наличие методологических ошибок, даже при условии использования качественных исходных данных, приводит к получению искажённого результата.

При попарном сравнении критериев, находящихся на втором уровне, и альтернатив по данным критериям оценщик руководствовался соображениями, изложенными ранее.

Полученные матрицы парных сравнений представлены в таблицах 1-9. Для каждой матрицы рассчитываем:

1) нормированный вектор приоритетов (W):

W = (w1; w2; …; wn)

Wi,

где:

aij — элемент матрицы парных сравнений;
n — размерность матрицы парных сравнений.

2) максимальное собственное число матрицы парных сравненийmax):

λmax = e · A · W ,

где:

e=(1,1,…,1) — единичная матрица-строка, размерностью (1 × n);
A — матрица парных сравнений.

3) отношение согласованности (ОС):

ОС = (λmax − n) ÷ (n − 1)

Таблица 2. Влияние на достоверность величины рыночной стоимости
 Исходные данныеМетодология расчетаW1
Исходные данные1,0000,3330,25
Методология расчета3,0001,0000,75
λmax=2, ОС=0
Таблица 3. Влияние на качество методологии расчёта
 Учёт принципа наиболее эффективного использованияОбоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчётаКоличество и значимость субъективных показателей и предположенийW2
Учёт принципа наиболее эффективного использования1,0003,0000,5000,309
Обоснованность предпосылок выбранного метода расчёта0,3331,0000,2000,109
Количество и значимость субъективных показателей и предположений2,0005,0001,0000,582
λmax=3,004, ОС=0,002
Таблица 4. Влияние на качество исходной информации
 ПолнотаДостоверностьСоответствие требованиям рыночной стоимостиW3
Полнота1,0000,5002,0000,286
Достоверность2,0001,0004,0000,571
Соответствие требованиям рыночной стоимости0,5000,2501,0000,143
λmax=3, ОС=0
Таблица 5. Учёт принципа наиболее эффективного использования
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW4
Затратный1,0001,0000,1670,125
Сравнительный1,0001,0000,1670,125
Доходный6,0006,0001,0000,750
λmax=3, ОС=0
Таблица 6. Обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчёта
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW5
Затратный1,0000,2500,3330,122
Сравнительный4,0001,0002,0000,558
Доходный3,0000,5001,0000,320
λmax=3,02, ОС=0,02
Таблица 7. Количество и значимость субъективных показателей и предположений
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW6
Затратный1,0000,3331,0000,200
Сравнительный3,0001,0003,0000,600
Доходный1,0000,3331,0000,200
λmax=3, ОС=0
Таблица 8. Полнота исходной информации
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW7
Затратный1,0003,0003,0000,600
Сравнительный0,3331,0001,0000,200
Доходный0,3331,0001,0000,200
λmax=3, ОС=0
Таблица 9. Достоверность исходной информации
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW8
Затратный1,0000,3330,5000,163
Сравнительный31,0002,0000,540
Доходный20,5001,0000,297
λmax=3,009, ОС=0,008
Таблица 10. Соответствие требованиям рыночной стоимости
 ЗатратныйСравнительныйДоходныйW9
Затратный1,0000,2500,1670,085
Сравнительный4,0001,0000,3330,271
Доходный6,0003,0001,0000,644
λmax=3,054, ОС=0,046

Для всех матриц парных сравнений отношение согласованности не превышает значения 0,1. Следовательно, логичность и однородность суждений эксперта удовлетворяют необходимым требованиям.

Осуществим иерархический синтез в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев.

Вектор приоритетов альтернатив относительно выбора методологии расчёта (WM) определяется путём перемножения матрицы, сформированной из значений нормированных векторов-приоритетов W4, W5,W6, на вектор W2, определяющий значимость критериев качества выбранной методологии оценки:

WМ.

Аналогично определяется вектор приоритетов альтернатив относительно качества исходной информации (WИ):

WИ.

Результирующий вектор приоритетов альтернатив WА определяется как произведение матрицы, сформированной из значений векторов WИ и WМ, на вектор W1:

WА.

Таким образом, удельные веса надёжности результатов определения стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами, равны, соответственно, 0,195, 0,438 и 0,367.

Значение рыночной стоимости объекта недвижимости определяется как средневзвешенный результат:

Сср.вз.=0,195 · 364600 + 0,438 · 394299 + 0,367 ·429100 = 401236 (грн.).

Подводя итоги сказанного можно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течении всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов, что и было предпринято в данном исследовании.

Литература

  1. Харрисон Г. С. «Оценка недвижимости (учебное пособие)» / Пер. с англ., М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994. — 229 с.
  2. Фридман Дж., Орудэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». — М.: «Дело ЛТД», 1995. — 480 с.
  3. «Организация оценки и налогообложения недвижимости». Т. 1,2. Под общей ред. Дж. К. Эккерта. — М.: Российское общество оценщиков, 1997. — 442 с.
  4. Пратт Ш. П. «Оценка бизнеса: анализ и оценка закрытых компаний». М.: 1995 — 272 с.
  5. Фишмен Дж., Пратт Ш. П., Гриффит К., Уилсон К. «Руководство по оценке стоимости бизнеса» — М.: ЗАО «Кванто-консалтинг», 2002. — 388 с.
  6. Валдайцев С. В. «Оценка бизнеса и управления стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов». — М.: «ЮНИТИ-дана», 2001. — 720 с.
  7. «Оценка бизнеса: Учебник» / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: «Финансы и статистика», 1998. — 512 с.
  8. «Оценка недвижимости: Учебник» / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: «Финансы и статистика», 2002. — 496 с.
  9. Азгальдов Г. Г. «Проблема согласования оценок и её возможное решение». // «Вопросы оценки», №9, 1999 — с. 32-38.
  10. Денисенко В. К. «Согласование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости». // Государственный информационный бюллетень о приватизации, №9, 2000 — с. 77-80.
В начало | Статьи | Книги | Связь

© ООО Центр «БИЗНЕСИНФОРМ», 2003-2015